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自住型商品房:理想很丰满,现实很骨感

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-06-13  浏览次数:3
 自住型商品房:理想很丰满,现实很骨感

  1月13日,北京首个自住房恒大御景湾开始进入现场提交材料阶段,首日将办理1800户申请家庭的手续。

  “自住房是一块大馅饼,可惜最终还是砸不到我们头上。”

  6月7日,北京市住建委公布自住房摇号规则。看到自住房摇号将首先针对优先家庭后,29岁的罗嘉顿时觉得很沮丧,“我连参加摇号的资格都没有。”

  从去年北京刚一推出自住商品房政策时,就开始“望眼欲穿”,今年2月报名申购了北京金隅旗下两个自住房项目汇星苑和汇景苑;心情几经起伏,最终还是不得不接受“幻想的破灭”。

  罗嘉的同事崔彤心情则要好一些。年初刚过了25岁生日,崔彤正好踩上了自住房的优先资格线:户籍、无房、单身年满25周岁。

  从去年下半年北京推出自住型商品房政策后,北京自住房吸引了数以万计的买房人群的关注。这一被寄望于平抑房价、满足部分“夹心层”住房需求的新生事物,让很多人充满期待,也让很多人颇感纠结。

  对北京这样一个供需明显失衡的房地产市场来说,一个新的自住型商品房能解决多大的问题,许多人并不乐观。

  ■ 链接

  什么是自住型商品房?

  北京市住建委去年10月22日发布,2013年北京将推出2万套自住型商品房,2014年计划推出5万套左右。

  此类住房价格比周边商品住房低30%左右,面向全市符合限购条件的家庭;

  购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上缴财政。

  自住型商品房申购条件

  1 名下一套以内住房的京籍家庭;

  2 持有有效暂住证,并连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税,且名下无房的非京籍家庭;

  3 单身者购买需满25岁;

  4 本市户籍的无房家庭和目前已在轮候经适房、限价房的家庭可优先购买。

  有点尴尬的“夹心层”

  在罗嘉眼里,自己是非常有代表性的夹心层:北漂、无房、没资格申请保障房、商品房价格已经难以企及。因此,自去年8月北京释放出将推自住商品房时起,罗嘉就时刻追踪相关信息。

  2013年夏秋之际,北京房价正处于上升轨道中,四大一线城市也一直领涨全国房价。2013年7月,国家统计局数字显示,北京新建商品住宅价格同比涨幅为18.3%,在四大一线城市中位居第一。

  正是在北京房价持续上涨的背景下,北京市有关方面在8月中旬披露,北京市正研究推进支持自住型商品房的政策,包括推进自住型商品房供地。北京市有关部门和房地产行业协会人士也都表示,这将有助于平抑房价,有利于满足中端特别是“夹心层”购房需求。这让罗嘉觉得机会难得。

  然而不久之后,冷水迎头浇下。

  去年10月北京出台的自住商品房政策明确了两类“优先家庭”:一类是北京户籍的无房户(单身须年满25周岁),一类是北京的经适房和限价房轮候家庭。在罗嘉看来,北京保障房轮候家庭有二三十万,而北京2013、2014两年供应的自住房总数才是7万套。保障房轮候家庭要是来“抢”自住房,“‘夹心层’哪还有戏?又是‘血拼’?”

  保障房轮候家庭并不热衷自住房

  虽然类似罗嘉这样的“夹心层”担心保障房轮候家庭太多,但事实上,并非所有保障房轮候家庭都热心自住房。

  在京备案轮候保障房达5年的孙丽就告诉记者,虽然自住房比普通商品房便宜,但200万元的总价仍然让自己这样一个经适房轮候家庭望尘莫及。

  根据现行政策,北京经适房要求三口之家的年收入不超过4.53万元。200万元的房子,按首付30%、60万元计算,光这个首付就相当于三口之家的轮候家庭13年的全部收入。孙丽认为,这已远超出自己的支付能力了。虽然诸如金隅·汇星苑也有56平方米的小户型,总价会更便宜一点,“但肯定不够住”。

  此外,孙丽心里还有一道过不去的“坎”:自己等了那么多年的经适房,预期价格都是每平米七八千元,现在要花每平方米两万多元的价格去买自住房,“我这么多年不是白等了?”

  在北京一家国企人士看来,对已经等待多年的保障房轮候家庭来说,保障房仍然是第一选择。北京市有关领导也曾明确表态,要用两年的时间基本解决轮候家庭的居住困难问题,这也给了保障房轮候家庭信心。

  从自住房申购家庭统计数据看,大量的保障房轮候家庭都没有申请自住房。

  以金隅旗下汇星苑和汇景苑两项目为例,两个项目合计申购家庭约43.8万户,在22万户优先家庭中,保障房轮候家庭只有1.3万户,占比不到6%。考虑到两个项目申购人群的重合,11万左右的优先家庭中,只有6000余户的保障房轮候家庭。

  而根据市住建委网站显示,全市经济适用房和限价商品房备案通过的合计约29.45万户。这也意味着全市只有2%的保障房轮候家庭,申请了金隅的两个自住房项目。即使考虑到其他已经开始申购的项目,业内人士认为,保障房轮候家庭申购自住房的比例也是很低的。

  不过也有一部分保障房轮候家庭积极申请了自住房。来自朝阳区的唐东说,自己以前是经适房、两限房都申请,现在自住房也申请。“毕竟现在有产权的保障房越来越少了,不能守着这一棵树。”在唐东看来,多一种途径就多一次机会。

  在申购自住房的人群中,除去数量不大的保障房轮候家庭,大量的优先人群是北京无房家庭,北京金隅两个项目中的这类优先家庭就超过10万户。自住房市场仍是挤破头的景象。

  徘徊于普通商品房与自住房之间

  对于自住房带来的机会,不同的人还有不同的期待。罗嘉和崔彤要的是一个解决居住需求的机会;但也有人看中了这是一个投资的机会。

  很容易理解的是,诸如在百子湾、朝阳北路这些地方,当周边商品房房价达到每平方米四五万元的时候,限价2.2万元/平方米的自住型商品房未来转手获利的空间很大。即便有30%的差价上交,剩下的70%依然是数字可观的获利。不过有北京自住房申购的优先条件这一“关卡”,可以屏蔽掉大量投资性需求。

  然而,自住房给买房人带来的机会,也明显影响到了普通商品房市场,一定程度上实现了最初抑制房价的目标。

  北京中原地产首席分析师张大伟认为,自住型商品房将锁定大量的买房人,分流普通商品房市场的需求。北京楼市在今年的下滑也证明了这一点。

  今年3月以来,北京商品住宅新房签约逐月下降,已经从3月的7289套下滑到5月的5336套。自住房带来的市场观望,被认为是影响北京楼市下行的重要原因。加上信贷政策收紧,北京楼市下行就在意料之中了。

  北京房地产业协会秘书长陈志表示,许多买房人的观望并不理性。对非优先的自住房买房人来说,明知机会渺茫也观望,最后不得已还得回到普通商品房市场中。

  罗嘉就遇到这样的问题:自住房门槛低的诱惑,让自己暂停了购买普通商品房的脚步。但现在发现,自己压根没有摇号资格,还得去买普通商品房。

  今年3月后,北京商品房市场下行的消息明显多了起来。罗嘉也一直关注着近郊商品房开盘的消息。

  4月初,地处东五环外、通州台湖区域的首开万科公园里开盘,推出202套房。开盘报价26000元/平方米。“虽然是毛坯房,这价格还是很有吸引力的。”在此之前,项目对外透露的都是精装房3万元/平方米。

  商品房市场价格的松动,一度让罗嘉很动心,“公园里前后去过三趟,楼盘距离、配套、品质确实也不错。”不过抱着对自住房的“幻想”,罗嘉最终还是没有出手。

  截至昨天,公园里签约100套,只占取证房源套数的一半。有关人士预计,如果没有自住商品房的影响,去化数字至少要高十多个百分点。

  或许是预见到自住房需求会有向商品房市场的回流,5月25日至6月2日,北京金隅嘉业在朝阳体育中心举办金隅·汇星苑、汇景苑咨询活动的同时,也举行了金隅嘉业商品房项目展示。不少买房人也咨询了金隅旗下的多个商品房楼盘。

  自住房申请人期待信贷政策支持

  在6月上旬北京市公布自住房摇号流程及方案后,北京首个自住房摇号的日子已经越来越近了。有房企人士预计,一周内,首个自住房摇号的日子就能明确。根据此前的消息,金隅旗下的汇星苑和汇景苑预计将成为首批摇号的自住房。

  不过让唐东、崔彤还比较担心的是购买自住房的贷款问题。

  5月底,有媒体报道称金隅旗下两个自住商品房项目不接受组合贷款,申请人只可选择全款、纯公积金贷款和纯商贷三种模式的一种。这让很多自住房申请人都吃了一惊。“买自住房的人,有几个能全款买房?纯商贷肯定比组合贷利息高。”崔彤说。

  目前,北京市住房公积金贷款最高额度为80万。一套200万元的自住房,让许多保障房轮候家庭、单身无房户掏出120万元做首付的难度,也是相当高的。而按照三成首付算,买房人在60万元的首付款以外,还需再贷140万元。根据业内人士介绍,目前公积金利率是4.5%,商贷基准利率为6.55%。以纯商贷140万元和公积金贷80万元、商贷60万元的组合贷对比,20年贷款,纯商贷要多支付16万元的利息。

  峰回路转。5月29日,金隅嘉业声明,两个自住房项目接受组合贷款。金隅嘉业同时也解释,组合贷放款流程更长,带给房企的会有资金占压、不利于快速回笼资金的问题,带给买房人的可能会有沟通成本大等问题。

  这也给唐东、崔彤等人提了醒:放贷最终是公积金中心、银行的事情,贷款发放能否顺利快捷?会不会因为贷款遇到问题,最终导致自己丧失购买自住房的宝贵机会?

  “政府部门能否统筹考虑,协调房企、银行,从签约周期到放贷周期上,共同来照顾自住房买房人?”崔彤希望,无论自己能不能摇上自住房,都希望政府部门能打消买房人心头的疑虑,让买房人的美好理想温暖地变成现实。 新京报记者 张旭

  自住型商品房将锁定大量的买房人,分流普通商品房市场的需求。北京楼市在今年的下滑也证明了这一点。 ——北京中原地产首席分析师张大伟

  许多买房人的观望并不理性。对非优先的自住房买房人来说,明知机会渺茫也观望,最后不得已还得回到普通商品房市场中。 ——北京房地产业协会秘书长陈志。

 
 
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