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多位房地产大佬唱衰楼市:是真拐点还是苦肉计

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-06-13  浏览次数:3
 十来年间,中国老百姓用“血”的教训总结出:关于中国楼市,巴菲特和索罗斯不能信,经济学家不能信,政府调控不能信,如今地产商开始唱衰楼市,是拐点还是苦肉计?

  5月15日,出售股权给融创的消息公开后,绿城中国董事长宋卫平两天内收到了两百多条信息,“问及事出何因,又表示疑惑、惋惜乃至不解”。宋卫平不得不于17日在绿城官网上发布即将引退的公开信。

  六天后,绿城与融创邀请全国三百多家媒体到杭州,宣布:双方已签署股权转让协议,此后,融创将持有绿城中国24.313%的股权,成为绿城中国的第一大股东。发布会上,北京某报女记者激动不已,说:“看了您的公开信,当时我就想给您一个大大的拥抱。”宋卫平回应:“你现在上来的话就可以。”

  2013年,绿城以553.8亿元的销售额居国内房地产企业第十名,融创以508.3亿元紧随其后。且去年绿城销售均价达20115元/平方米,为全国房企最高。至少从惯常的指标上看,绿城都显得欣欣向荣,为什么宋卫平不玩了?

  “中国的房地产现在就是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的大冰了。”

  就在绿城与融创作秀的同一天,《钱江晚报》报道杭州实施“限降令”救市,“商品房实际成交价低于备案价格超过15%,那么将通过技术手段限制网签”,还称“过去的一周,杭州不少降价楼盘的开发商被房管部门请去约谈”。

  最大的小道消息来自住建部,“北上广深外,住建部将允许地方对限购政策进行调整”。与政府部门救市的急迫相映成趣的是,房地产业大佬们的集体看衰。

  在房地产界引起轰动的是万科执行副总裁毛大庆的内部讲话。在这个后来被辟了谣的讲话里,毛大庆称反腐败对高端楼盘影响巨大,不仅少了一批官员买主,而且动摇了人们持有高端楼盘的信心。“我们万科在北京的高端楼盘,过去的三周,仅接待检察院、纪检委,就多达14到15次。”越来越多来历不明的房子流入二手市场,“我爱我家、链家的单日挂单量从原来的5套房子,急剧增长到10到12套房子,要求他们尽快销售,给予大幅优惠,甚至腰斩售价,可见这房子都不知道怎么来的。”毛大庆说:“某省某地级市公安局局长找了44家门店挂他的房子,大概1-2栋楼,帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等,挂的时候不计成本,玩命甩。”

  无独有偶,SOHO中国董事长潘石屹在清华大学经管学院的一个内部讲话也被“流出”,潘石屹直言:“现在中国的房地产,市场的成交量、租金回报率、每个购房人的眼神、心态、家庭收入,都不正常,就像一个人血压是正常人的好几倍。”潘石屹举出两个房地产下滑的原因:一是不动产登记条例以及房产税的出台,会出现毛大庆描述的甩房现象。二是农村建设用地的开放,“北京的农村建设用地面积是1006平方公里,相当于300个北京CBD这么大。有了土地供应,建房子是非常容易的,现在建房子的速度也很快。”潘石屹痛下结论:“中国的房地产现在就是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的大冰了。”

  “为什么现在卖呢?因为现在仍然是春天,再过几天就是夏天了,夏天卖东西肯定不适合,春天卖比较好。”

  宋卫平也感受到了市场的风声鹤唳。“绿城完成了第一季度的经营指标,但第二季度四五月份的销售指标都碰到严峻的挑战。”宋卫平说:“绿城的产品60%以上是企业主购买的,40%是央企、国企里的从业人员。中国所有企业都开始面对挑战,这个挑战在中国以往是没有碰到过的。等到舒适型和尊贵型的那批客户开始产生犹豫的时候,等到他们不再那么有购买力的时候,比如在浙江、温州的客户和台州的客户开始萎缩的时候,那这个行业真的面临很严峻的挑战了。”

  “这个问题究竟如何解决,需要花多少时间来解决?对不起,在座的人,台上和台下的人可能都一时没有太好的办法。”在这种形势下,“绿城现在虽然不是很差,但是要摆脱整个市场的影响和摆脱整个行业的影响,绝非易事。”宋卫平称,“现在是房地产最困难和最低谷的时候,如果再往下走就全崩掉了。如果再没有一些积极的做法,中国的经济下滑将无可避免。下滑到一定阶段,形成经济崩溃的可能性是有的。”

  也正是在这样的形势下,宋卫平选择了硬汉孙宏斌。在与融创合作的两年里,绿城“努力学他们的所谓‘狼性’”,宋卫平打趣地说:“这个‘狼性’我真的不喜欢,他们有一个名称叫‘现杀’,就是说第一次看了这个房子就付钱,江南人很温柔,我们绿城叫‘一见钟情’,你说哪个好听?”

  面对这次交易,孙宏斌一直着保持低调的沉默,他是一个认准了方向就绝不回头的人,他不认可宋卫平的养老地产,称他绝不会做养老地产,虽然他对市场也很悲观,但他从来不害怕失败,他说:“我一直对这个市场挺悲观的,经济下滑的压力这么大,各个行业都产能过剩。”

  “为什么现在卖呢?因为现在仍然是春天,再过几天就是夏天了,夏天卖东西肯定不适合,春天卖比较好。”宋卫平预测,如果两年后宏观经济好转,“那个时候绿城将会如虎添翼,老孙的管控能力,他的执行力,他的激情,他的斗志有充分的用武之地。”

  “自从2001年的调控以来,中国的房地产行业一直不正常,市场不像市场,行业不像行业,企业不像企业。”

  宋卫平称,市场因素在他转手绿城的原因中占30%比重。而坊间传言,宋卫平是因为豪赌巨输才出售绿城,面对这样的问题,宋卫平称自己“对于赌场到目前为止还不能算是一个胜利者”,他说:“这个因素占的比重真的不是太大,1%—3%,它是一种诱惑,你可以不用上班,你可以去探寻里面好象有规律又好象没有规律的变化,那是一个高智商的事情。”

  除了30%的市场原因和不多的豪赌原因,另一个坊间传闻是宋卫平和吉利集团李书福在2002年发起轰动中国足坛的“扫黑行动”后,在数年后的宏观调控中,宋卫平的绿城中国在融资方面一直不顺利,也因此才在后来引进香港九龙仓的战略投资以及把上海、苏州等项目卖给融创。

  这些年的江湖浮沉使宋卫平的大学同学、绿城中国行政总裁寿柏年落下大病,“去年路演回来,他胃出血,1500CC……我跟寿总加起来是120岁,总是要退休的”,宋卫平说,他离开这个行业,还因为“心里面未免有一种愤怒”,“谁让你们把这个行业和市场弄成这个样子的”。

  “自从2001年的调控以来,中国的房地产行业一直不正常,市场不像市场,行业不像行业,企业不像企业。已经不适合一般生存能力的公司生存和发展。”宋卫平说:“我非常反感那些傻乎乎的规定,什么地价不准超过150%,超过以后影响竞拍保障房的面积。这些人疯了,简直是猪脑子,这种地我永远不会去拿,我不愿意跟猪一起做事情。中国有那么多猪脑子怎么回事?还都是名牌大学。”

  “像杭州华家池,价格差不多两万七、两万八,要配安置房。安置房物管费怎么收?这个安置房你分给谁?多少平方?物管费怎么收?两个大门还是一个大门?以后怎么个融洽法?不动脑子,就管自己的乌纱帽,这个官不当也罢,又不是不当官就没有饭吃。真的对这些所谓的知识分子干部失望,天下三岁小孩都知道的,偏偏他们不知道,而且全部都是博士、硕士,不能为了乌纱帽来管理城市!”

  访谈到最后,宋卫平爆发了,似乎要把20年来的怨气一次发泄出来:“出台一个政策,两个政策,等待、等待、等待,等到今天那些愚蠢的政策还不肯取消,原来的部长也下台了,你还给我们自由好不好?这是企业的基本权利,我们是领过营业执照的人,我们不是非法同居。以前住建部也非常不靠谱,部长下台应该放鞭炮。大家都死掉了,房产也起不到拉动作用,对谁有好处?对谁也没有好处!”

  宋卫平

  《致绿城业主、绿城员工及各界友人》的公开信

  人生一世,无人不关心盖棺之论,而我能在离世前预览到大家对我二十年房地产行业生涯的追思,也是一种机缘。更有幸,看到你们的主体评价是正面的。这是莫大的安慰。以前我说过,恨不得扒开胸膛让世间看看,开发商的心,也有红的。原来大家都理解。所以,我们绿城人信奉的那句话是对的:种瓜得瓜,种豆得豆。(节选)

  置顶楼市的地产大佬们

  尽管房地产只是夜壶。但政府真的不需要这只夜壶吗?政府可以不用夜壶。但政府会不关注必要的经济增长与底线吗?至少房地产还不是过剩产能。城镇化和消费升级还有巨大的需求。我不相信中国会甘愿落入中等收入陷阱的地步。要实现中国梦,不管政策如何调整,都需要有个安定、舒适的家。

  ——节选自5月28日任志强三千字长文《为什么是房地产》,反驳楼市泡沫破裂说。

  房地产至少15年之内不可能有拐点,中国房地产还有10—15年的发展期。垫首付不等于变相掉价,相反,这才是真正流着道德血液的开发商。

  ——4月13日,保利地产董事长余英在某房地产论坛上表示。

  只要今年中国经济GDP增长率能够维持在7.5%—8%,一线城市房价依然能维持不低于10%的涨幅,二、三线城市也能维持约5%的涨幅。在中国城镇化发展的浪潮下,三线城市仍将是未来房地产企业的主战场。

  ——4月1日,恒大地产董事长许家印于恒大2013年度全年业绩(净利增长49%)发布后表示。

  每个企业应对风险的能力都不一样,说三、四线要崩盘,不是别有用心就是能力不足。

  ——3月11日,建业地产董事局主席胡葆森表示。

  中国的真实城镇化率还不到40%,十八届三中全会才定下政策,去年年底刚开完了新型城镇化工作会议,国家首度把城镇化作为国家经济发展的重要支柱,作为推动国家发展的主要动力。这个方向刚刚才定下,房地产就崩盘了,你觉得可能吗?

  ——2月27日,万达集团董事长王健林列举了三大理由,坚决反对崩盘说。

  过去十年,确实是房地产的辉煌的十年,而从2013年特别是下半年发生在土地市场的激烈竞争看,几乎看不到在合理时间,比如三年之内房价大跌的任何可能。

 
 
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