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顾云昌:楼市进入小拐点 房价还在往上走速度放缓

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-06-13  浏览次数:2
 2014年,曾经沸腾的房地产市场开局不利:楼市成交量走低,降价成为关注焦点,开发商垫付首付款也成惯用手法。诸种状况的出现,在某种程度上加大了市场对宏观经济形势的担忧。“三期叠加”的当下,楼市拐点是否真的到来?“降价潮”又将呈现何种走势?

  带着诸多疑问,记者专访全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会的副主任顾云昌,以图解开楼市种种“迷雾”。而在某房地产研究院严跃进看来,这次降价,其实很矛盾,也没有逻辑,更有误导作用。他认为,市场乐意见到的下降,与目前因信贷和市场预期两个因素带来的降价有着本质区别。

  降价潮是否已成趋势?

  NBD:在您看来,当下个别的城市出现的“降价潮”是否已成趋势?

  顾云昌:从国家统计局发布数据来看,全国大中城市有部分城市出现了价格环比下降,对于一手房、二手房而言都是如此。看房价可以看两个指标:环比与同比。从去年5月份以来,房价涨幅较快,尽管环比上看,个别城市出现了下降,但同比仍然上升。而就目前态势看,环比下降态势还在继续。预计到今年某个时期,全国房价可能同比持平,零增长状态也可能持续。

  NBD:形成“降价潮”的原因是什么?未来楼市走向又将如何?

  顾云昌:2013年是房地产快速增长期。去年房价上升,导致许多买房者出手购房,整个需求得到很快释放,甚至有透支现象。这在某种程度上导致2014年购房需求不足,开始出现下降。

  2012年下半年,由于房价的回升,开发商购买土地的数量,开始大幅上升,2013年出现了购地高潮。从2012年下半年到2013年全年所购土地,在2014年集中入市推盘,供应量明显增大。今年就出现需求量减少和供应量增大的明显对比,也就是供大于求。这种情况,在杭州等城市非常明显,库存大幅增加,而消化能力不足。因为房价是由供求关系决定的,所以整个楼市出现下行,房地产市场增长幅度放缓,新开工面积减少。

  房地产市场的兴旺与否,与金融环境和货币进入房地产市场多少有关。目前国内整个货币政策稳中偏紧,银行贷款额度不够,个别银行甚至拿不出钱提供给个人抵押贷款,这也影响了买房人的需求,从而影响了房地产的销售。

  银行出于商业利润需要,提升了首套房贷的利率,在基准利率上增加10%、15%的都有,利率的增加,导致了买房情绪的低落。销售下降,进而房价回落。

  就宏观经济而言,我们正处在经济增速换挡期。GDP增速放缓影响到房地产市场的增长速度也在放缓。而这又必然会影响到人们对房地产市场的预期。

  楼市进入“小拐点”

  NBD:当前市场持续低迷,是否预示着楼市拐点的到来?

  顾云昌:房地产不会像以前那样兴旺了,进入了“小拐点”的时期。GDP进入中高速的增长,经济增速换挡,房地产市场增速也在换挡,购房需求经过十几年购买力释放,不可能出现前几年那种爆发性需求,市场需求也在放缓。

  长周期来看,十几年变化之后,房地产市场的供应量以及住房需求,都得到阶段性满足。库存从去年开始,明显增加,从量变到质变的过程,整个市场变“态”了,态就是市场的态势,从过去供不应求的卖方市场,进入了供大于求的买方市场,尤其是一些中小城市,需求量严重不足,过去几年的量变过程,到了2013年,发生了质的变化,变成了一个新常态。

  这也必然会影响到人们预期,目前的拐点是个钝角,原来是增长的,突然出现了下降,这样是锐角,就是“大拐点”。拐点就是从增长到负增长,“小拐点”就是增速放缓,整个中国的经济是“小拐点”,房地产也一样。房地产的开发投资的占比在下降。

  虽然同比房价还在往上走,但是速度在放缓。同比来看,2014年和2012年比较,仍然有增长,是去年的基数太高了。看增长的问题,要和去年比,还要和前年比。目前来看,房地产总体来说是“小拐点”,增速放缓,中国的楼市和宏观经济一样,进入下行区间。

  NBD:楼市“小拐点”的到来,各城市之间会有什么样的变化,未来限购是否会放开?

  顾云昌:目前出现了区域与城市之间的分化,不同城市有不同表现。一线城市总体来说供不应求,但有些城市明显供大于求,已经持续了好几年。同一个城市的不同地区,也出现分化,有些区域楼盘,定价过高,有泡沫,降幅较大。而城市中心的楼盘没有下降,这也是拐点出现的一个特征。

  这也是分类调控措施的决策的依据。对于供不应求的城市,限购政策不能放松,还要增加供应量,遏制投机投资需求,但还是要鼓励支持自主性消费性需求,支持更多表现在信贷方面,首套房要保证。

  对于严重供大于求的城市,如何消化、减少供应量,不同城市的地方政府采取不同举措,局部放松、逐步放松、分类调控。一些库存量大的城市,也支持投资性需求,在户籍上给予放开,地方收费或者公积金贷款方面降低门槛,鼓励买房。

  棘手的“地王”

  NBD:2013年的市场较好,房企争相攻城略地,2013年也被称为“地王年”,这些项目入市,是否有困难?

  顾云昌:“地王”的入市肯定有困难,开发商去年拿地时,对市场的预期很好,房价要继续涨。拿地的时候,开发商就把房价的涨幅统计到拿地成本当中,但是目前的房价不仅没有涨,而且还在降,这样没有达到利润预期目标,甚至有可能亏本。

  拿着“地王”项目的开发商很棘手。“地王”如烫手山芋,甩不掉,开发出来可能没人买,不开发的话,财务成本也会提高。抢“地王”的开发商,如果资金的实力不足,很可能在这一轮市场调控中,成为牺牲者或者受害者。

  历史数据表明:土地市场火热的时候,不是拿地的好时候,楼市亦是如此。

  NBD:房地产行业是资金密集型的行业,由中国房地产研究会、中国房地产业协会等联合发布的《2014中国房地产年鉴》总结道:2013年,房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%,上升0.95个和16.96个百分点,均为近三年来最高点。房企如何破解融资难题?后续市场将有哪些变化?

  顾云昌:房地产开发商始终缺钱,但实际负债率没那么高,有相当部分的房产项目已经卖出去了,但是还没有结算、清盘,所以没有算到收入当中。

  但目前最大的问题,还是资金的问题,所以开发商捂住口袋,少买地,多卖房。

  解决资金的问题,还要千方百计拓展融资渠道,上市房企与品牌房企,由于去年销售状况良好,如果没有抢“地王”,日子还好过一点。这两者融资渠道比较宽,银行有一定信用额度贷款,还可以开拓海外融资渠道,海外融资成本比较低。另外还有信托、基金等多渠道融资,解决资金上的问题。

  相对来说,非品牌企业、非上市公司、资金实力差的企业,本来就资金紧张,在目前销售不好的形势下,资金链可能出现断裂危机。这种情况下,会出现行业内部资源的整合,出现了品牌的被兼并、被合作,洗牌也在加快。

  市场面临调整

  NBD:高周转已成为房企主流运营模式,在信贷收紧、销售放缓的情况下,企业流动性风险凸显,未来高周转和高杠杆的策略能否延续?

  顾云昌:高周转始终是开发商的策略,但目前的市场很难实现高周转,加快开发速度,减少财务成本,资金的占用时间少,销售速度加快。但目前市场疲软,就难以开展这种模式,所谓的降价潮,也是在这种情况下出现的。

  中国市场没有卖不出去的产品,只有卖不出去的价格,因为目前市场刚性需求还很旺盛,一旦降价,达到买房者心理价位时,很快就能卖出去。市场是有需求的,当房价下调到一定时间点,大家都开始入手买房,市场也就随之复活。这就是市场的调整,所以中国房地产市场正在面临一个大的调整期。

  高周转、高杠杆是房企的追求,但是目前市场没有杠杆可供开发商撬动,高杠杆就是借助很少的资金、借助别人的钱,来实现自身的利润,但是现在“玩不转”,力度不够,借不到钱、卖不掉房屋,高杠杆和高周转也就不能实现。

  NBD:过去市场好,所以营销不困难。那目前市场降温,如何创新营销模式?

  顾云昌:营销模式创新,各类开发商,尤其是品牌开发商都在想办法。对市场进行调查,对客户群准确的定位,什么样的人买什么样的产品,接受的价位是多少,这些需要开发商练内功。

  目前市场供大于求,购房者挑选余地更大,就看哪家开发商的产品更符合买房人的需求。我认为这种生态有利于提高行业整体水平,让行业更趋向精细化,通过竞争,提高产品品质,有利于加大竞争,有利于提供性价比好的产品,有利于买房者。

  NBD:未来房企的竞争格局如何?

  顾云昌:中国的房地产市场可能由“春秋时代”转为“战国时代”。今后的市场会有所变化,市场会有一个净化作用,小房企被兼并、被合作。强者恒强,弱者被淘汰的局面,将会更多出现。不仅是小企业,大企业也会出现更多合作。

 
 
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